Immobilier commercial : prime aux emplacements numéros 1

Des investissements records, une baisse de la production de mètres carrés commerciaux et une bipolarisation du marché sont les faits marquants de l’année 2014 en immobilier de commerces, selon Cushman & Wakefield. Alors que la consommation des ménages n’est pas très porteuse et que de nouveaux modes d’achat se développent, les enseignes continuent à arbitrer dans leur réseau et privilégient les sites et emplacements assurant une visibilité optimale, une forte fréquentation et/ou le meilleur rapport qualité-prix. Elles ont multiplié les transferts et fermetures des magasins les moins performants, avec en toile de fond un durcissement des négociations avec les bailleurs dans un climat d’incertitudes liées à l’adoption de la loi ACTPE (relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises).

Pas de prise de risque

«Les professionnels ne prennent pas de risques sur les numéros 1 bis et 2», constate Christian Dubois, directeur général de Cushman & Wakefield. L’appétence pour les emplacements numéros 1 est par ailleurs alimentée par les enseignes internationales et les nouveaux entrants, courtisés par les bailleurs, ne serait-ce que pour répondre à la demande de renouvellement du mix merchandising dans les centres commerciaux. 2015 verra ainsi l’arrivée en France du distributeur néerlandais de cosmétiques Rituals. Dans ce contexte tendu, les acteurs historiques accélèrent leur repositionnement, diversifient leurs formats. Des enseignes de centre-ville s’implantent en centre commercial, d’autres, habituées des malls, s’installent en retail parks, tandis que des spécialistes des parcs d’activités commerciales (PAC) ouvrent en galerie marchande. De même, le travel retail se développe.
Les valeurs locatives prime, en forte hausse en 2013, se sont stabilisées l’an dernier, certains quartiers de Paris ou la Croisette, à Cannes, exceptés. À l’inverse, les emplacements secondaires ont subi une pression à la baisse, particulièrement marquée dans certains centres commerciaux de taille intermédiaire. L’ouverture de Qwartz, à Villeneuve-la-Garenne, des Terrasses du Port à Marseille ou de Waves à Metz ne saurait masquer le recul de la création de mètres carrés commerciaux. Limité à 4% pour les malls, il atteint 43% pour les parcs d’activités commerciales. Sur les 550 166 m² prévus en PAC, seuls 258 560 ont ouvert. Si la plupart des surfaces programmées font l’objet d’un report, 12% ont été annulées, révélant les difficultés de commercialisation de certaines opérations.

Et demain ?

Côté investissements, avec 7,7 milliards d’euros, 2014 a été une année record en France pour le marché des commerces. En 2015, Christian Dubois anticipe la poursuite de la bipolarisation du secteur, avec des marchés secondaires à la peine qui verront leur taux de vacance croître et les principales artères commerçantes, toujours convoitées.

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