Centres commerciaux : la concurrence fait rage

La France continue de produire de nouveaux équipements commerciaux. Le choix d’un nouvel emplacement devient cornélien.

Les compteurs s’affolent. À Nice, Altarea-Cogedim investit 400 millions d’euros pour agrandir Cap 3000. Depuis son rachat au groupe Galeries Lafayette en 2010, pour un montant de 450 millions d’euros, le promoteur et gestionnaire avait déjà injecté 100 millions d’euros dans la rénovation de ce centre construit en 1969. Cette fois, l’extension doublera le nombre de magasins, passant de 130 à 300 en 2017. «Notre objectif est d’en faire un centre commercial tourné vers la mer», explique Gilles Boissonnet, directeur général d’Altarea-Cogedim. Cap 3000 conservera un positionnement milieu-haut de gamme qu’incarnent les Galeries Lafayette.

À quelques kilomètres de là, Unibail-Rodamco, poids lourd des centres commerciaux en Europe, entame le chantier de son centre Polygone Riviera de Cagnes-sur-Mer. Ce mastodonte «bling bling» de 73 000 m² aura pour locomotive Le Printemps. L’ensemble sera ouvert fin 2015. À Metz, Apsys livrera, lui, la première phase du centre commercial Muse. Face au musée Georges Pompidou, cet ensemble comprendra un Carrefour, un Primark de 5 800 m² et un Sephora. Il devra s’imposer alors qu’en périphérie, en novembre 2014, la Compagnie de Phalsbourg a ouvert Waves Actisud, centre commercial à ciel ouvert de près de 40 000 m². «Muse, lui, est en centre-ville, desservi par le tramway», vante Maurice Bansay, président d’Apsys, promoteur. Dévoilés au cours de la vingtième édition du Mapic, salon de l’immobilier commercial qui s’est déroulé à Cannes fin novembre, ces projets illustrent la concurrence qui, partout en France, sévit.

Un marché français attractif

Car, malgré la crise de la consommation, le marché tricolore «reste attractif», juge Thomas Duchêne, directeur associé du pôle Commerces du cabinet Cushman & Wakefield. La demande est toujours au rendez-vous. Les Primark, New Look et autres enseignes étrangères d’habillement qui demeurent les locomotives des centres commerciaux cherchent des surfaces importantes. De plus, la conjoncture financière aide les grandes foncières à trouver des fonds pour financer de nouveaux projets. Les taux d’intérêt sont bas. Les taux de rendement de ces investissements sont d’un bon niveau. «De 5,75% à 6% pour les opérations en centre-ville en province, 7% pour les retail parks», chiffre Maurice Bansay. Résultat : le marché de l’immobilier commercial est jugé «résilient». Donc, les nouveaux mètres carrés fleurissent.
Est-ce trop ? Procos (Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé) tire le signal d’alarme. «En France, le parc commercial, estimé à 130 millions de mètres carrés selon l’Insee, croît d’environ 3,5% par an depuis une quinzaine d’années. Quand la consommation progresse de 2% au mieux par an, c’est trop, c’est évident. D’autant que les loyers augmentent, eux, de 3,5% par an», raisonne Pascal Madry, directeur de Procos.

L’embarras du choix

Dès lors, les enseignes ont l’embarras du choix. Et elles font la fine bouche. Toutes calculent avec minutie leur taux d’effort. C’est-à-dire la part du chiffre d’affaires qu’elles peuvent consacrer au loyer pour exploiter un magasin de manière rentable. «Désormais, les distributeurs vont privilégier les emplacements dans des extensions ou des rénovations plutôt que dans des créations», prédit Jean-Michel Silberstein, président du Conseil national des centres commerciaux. Le risque y serait moins grand que dans les nouveaux équipements. «Et il n’est pas rare de voir des enseignes renoncer à s’y installer. Il y a dix ans, toutes voulaient en être !», rapporte un conseil en stratégie. Car, désormais, il faudrait cinq ans à un centre commercial flambant neuf pour atteindre sa vitesse de croisière. Contre trois auparavant.

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