Distribution : la révolution verte des baux commerciaux

Jean-Baptiste Gouache, avocat

À partir du 1er janvier 2012, les propriétaires de centres commerciaux devront assortir leur contrat de bail d’une annexe environnementale. Objectif : faire participer les commerçants à la réduction de la consommation d’énergie fixée par les lois Grenelle 1 et 2.

Conséquence du Grenelle de l’environnement, les centres commerciaux existants devront réduire leur consommation d’énergie primaire d’au moins 38% d’ici à 2020. Quant aux constructions neuves, elles devront afficher une énergie positive, c’est-à-dire consommer moins d’énergie que la quantité qu’elles produiront. À partir de 2012, les bâtiments ne pourront dépasser les 50 kW/m2/an. Un vrai défi pour les foncières immobilières, même si la réduction énergétique dépend aussi du comportement de leurs locataires.

Cap sur de bonnes pratiques

« Un centre commercial utilise aujourd’hui de 400 à 800 kW/m2/an d’énergie primaire, constate Christophe Garot, directeur du développement durable d’Unibail Rodamco et président de la commission développement durable au sein du CNCC (Conseil national des centres commerciaux). L’objectif fixé par le législateur est inatteignable si l’on tient compte uniquement des consommations des parties communes (20 à 25% des flux d’énergie) et des commerces de plus de 2 000 m2 visés par Grenelle 2 (20% du parc locatif). »

Unibail Rodamco (36 centres en France) et Immochan (70 centres en propre environ) sont donc allés plus loin que la loi en demandant à tous les occupants de participer à l’effort, via une annexe environnementale au contrat de bail, document obligatoire dès 2012. Les deux gestionnaires immobiliers recommandent certaines pratiques, comme l’emploi de matériaux éco-certifiés, recyclables… dans la boutique, le tri des déchets, la réduction des consommations d’eau et d’électricité. « Par exemple, les points de vente doivent respecter des puissances de 35 watts par mètre carré, précise Arnaud Florent, responsable environnement d’Immochan France. 80% d’entre eux s’apprêtent à changer leur système d’éclairage, trop énergivore. » Dans le secteur de la beauté, certains n’ont pas attendu. Yves Rocher a privilégié des emplacements baignés de lumière naturelle et mis en place un éclairage basse consommation dans son concept d’Atelier de la cosmétique végétale. Sephora réfléchirait aussi à un mode d’éclairage économique. De nombreux commerces restent par ailleurs éclairés 24 heures sur 24. « Si deux tiers des lampes étaient éteintes après la fermeture, le distributeur économiserait jusqu’à 2 000 euros chaque année », ajoute Christophe Garot.

Autant d’annexes que de bailleurs

Pour l’instant, le contenu des annexes est laissé à la discrétion des propriétaires de centres commerciaux. Un vrai casse-tête pour les chaînes. « Il est urgent que les foncières s’entendent sur une écriture commune, notamment au sein du CNCC, alerte Pierre-Yves Le Scanff, directeur du développement durable du groupe Klépierre-Ségécé, dont l’annexe est plus incitative que directive. Nous demandons à nos locataires d’être vigilants. Et nous leur faisons comprendre que le bénéfice réalisé ira de toute façon dans leur caisse. Nous n’avons pas à nous ingérer dans leurs affaires en édictant des quotas de consommation. » Un avis partagé par Procos (fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé) : « Le preneur doit rester libre de la façon de réduire sa consommation d’énergie. Le bailleur n’a pas à le soumettre à des objectifs ».

Selon les centres, les annexes sont assorties ou non de pénalités. « En cas de refus du commerçant d’appliquer nos propositions, une clause dérogatoire repousse leur délai d’application », précise Christophe Garot, chez Unibail Rodamco. Chez Immochan, la sanction ne se fait pas attendre. « Il s’agit d’une participation symbolique d’une centaine d’euros », signale Arnaud Florent. « Le législateur qui vise les « bâtiments », donc le propriétaire, n’en a prévu aucune. Mais, à terme, il risque de les pénaliser fiscalement », indique Jean-Baptiste Gouache, avocat.

Même si les locataires réduisent leur consommation énergétique, des mises aux normes des bâtiments seront parfois inévitables. Qui les prendra en charge ? Dans le cas du bail dit « triple net », « le locataire supporte les charges relatives au local loué mais aussi celles des parties communes, calculées selon un tantième, explique Jean-Baptiste Gouache. Le bailleur doit supporter la mise aux normes des locaux lors de la signature du bail mais cette jurisprudence ne dit rien sur les travaux réalisés lors de l’exercice du bail ». La CNCC et Procos ont ouvert des pourparlers. « Il faut trouver un accord sur une répartition, savoir qui paie quoi », déclare-t-on chez Procos. Faute de quoi, les tribunaux pourraient se trouver encombrés.

LA BEAUTÉ TIRE SON ÉPINGLE DU JEU

Les centres commerciaux ont accusé une baisse de fréquentation de 3,7% en 2009, leur chiffre d’affaires ayant reculé de 2,7%. Le secteur beauté-santé a été épargné puisqu’il réalise un CA en hausse de 1% (+0,9% pour la parfumerie, +1,6% pour la pharmacie-parapharmacie, +0,2% pour l’hygiène et +0,8% pour l’optique). Ses bonnes performances se confirment au premier trimestre 2010 avec une progression de 3,2% tandis que l’activité globale des centres commerciaux se redresse légèrement, à +0,2%.

Dans ce contexte économique morose, les enseignes retardent leur prise de décision. « Les négociations sont plus longues », constate-t-on chez Hammerson, auteur du projet Les Terrasses du Port, à Marseille, livré début 2014 (photo ci-contre). Situé à proximité des zones d’embarquement des ferries pour la Corse et la Sardaigne (2 millions de passagers par an) et, dès 2013, des bateaux de croisière, ce centre commercial de 53 000 m2 (150 commerces et restaurants) accueillera un magasin Monoprix, un Apple Store… et, dans le secteur beauté, une parfumerie Marionnaud (274 m2 GLA [1]), des boutiques Yves Rocher (143 m2 GLA) et L’Occitane (70 m2 GLA).

Autre grand projet : Le Millénaire (56 000 m2, 130 commerces et restaurants), à Aubervilliers, aux portes de Paris (zone de chalandise estimée à 1 million de personnes). La livraison est prévue en avril 2011 par Icade-Klépierre. Unibail Rodamco, pour sa part, inaugurera le centre Confluence à Lyon fin 2011 (53 000 m2 GLA, dont un Monoprix et un complexe cinéma). Dans ces deux derniers centres, des enseignes beauté sont en cours de signature de bail.

Source : données CNCC. Panel de 8 000 commerces répartis dans 155 centres. (1) GLA : surface de vente + réserve + autres surfaces privatives.

Facebook
Twitter